La revoca dell’amministratore di condominio e il risarcimento del danno

La durata e la revoca della carica di amministratore di condominio è dettata dall’art. 1129 del codice civile. Il comma 10 stabilisce che ”L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Il comma 11, invece, dispone che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.

Di fatto, l’incarico di amministratore dura due anni, salvo che alla fine del primo ci sia la revoca. Quindi, alla scadenza del primo anno, l’amministratore è automaticamente rinnovato senza bisogno che sia inserita la riconferma come punto all’ ordine del giorno (tuttavia, l’assemblea potrebbe anche chiedere che tale punto venga inserito nell’ ordine del giorno alla scadenza del primo anno).

Ma cosa succede se l’amministratore viene revocato senza giusta causa o gravi irregolarità? Della questione se n’è occupata la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 19/03/2021, n. 7874.

La Suprema Corte, muovendo dall’assunto che “Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto…, …e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4”, ha dettato il seguente principio di diritto cui uniformarsi: “L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico”.

Pertanto, in assenza di giusta causa, è bene attendere il decorso del tempo e procedere alla revoca dell’amministratore allo spirare del termine previsto dalla legge, poiché in mancanza, l’amministratore potrebbe richiedere non solo il compenso a lui spettante sino alla fine della carica ma anche un congruo risarcimento danni.

di Davide Daverio