Abusi edilizi: perché vendere casa a Napoli è spesso più complicato

Chi lavora nel mercato immobiliare napoletano sa che prima o poi bisogna fare i conti con l’abusivismo edilizio. È una problematica che non nasce oggi e che affonda le sue radici nella storia della città. Dopo la Seconda guerra mondiale, molte zone furono ricostruite rapidamente e, sebbene esistessero autorizzazioni formali, non sempre vennero rispettate fino in fondo.

In diversi palazzi del centro, da Piazza Garibaldi a Via Toledo, fino a Chiaia, le sopraelevazioni raccontano ancora oggi quel periodo: si tratta di edifici autorizzati per un certo numero di piani che nel tempo ne hanno guadagnati altri. Accanto a queste situazioni, esistono poi gli abusi più diffusi, quelli che incontro quotidianamente soprattutto nel centro storico e nella zona della stazione. Finestre trasformate in balconi, balconi chiusi e diventati verande, verande utilizzate come cucine o bagni di servizio. Interventi fatti spesso decenni fa, in totale normalità, ma che oggi rappresentano irregolarità urbanistiche vere e proprie.

Quando parlo di abuso edilizio mi riferisco a qualsiasi costruzione realizzata senza una regolare licenza. Può trattarsi di un abuso totale, come un appartamento o un edificio nato senza permesso, oppure di un abuso parziale, quando l’immobile è regolare ma presenta modifiche non conformi. Nel primo caso siamo di fronte alle situazioni più complesse, molto frequenti in alcune zone della provincia di Napoli, dove esistono immobili con domande di condono presentate anni fa e mai definite. Nel secondo caso l’abuso può essere sanabile, ma solo se le norme urbanistiche lo consentono, e questo a Napoli non è affatto scontato.

Il rischio per venditori e acquirenti

Nel mio lavoro mi capita spesso di gestire immobili con problemi urbanistici. La prima cosa che faccio, ancora prima di pubblicizzarli, è verificare tutta la documentazione. Molti proprietari sono convinti che la casa sia in regola solo perché esiste una domanda di condono pendente, ma in realtà una domanda di condono rende l’immobile, nella maggior parte dei casi, commerciabile ma non mutuabile. Questo significa che può essere venduto solo a un acquirente consapevole, che non abbia bisogno di un mutuo e che accetti formalmente la situazione davanti al notaio. Ci sono poi casi ancora più delicati, in cui l’immobile non è neanche commerciabile perché manca qualsiasi forma di condono. In queste situazioni la vendita si blocca e spesso il problema emerge troppo tardi, magari quando l’acquirente ha già versato una caparra. È qui che nascono le difficoltà maggiori, perché recuperare quei soldi non è sempre semplice e si rischia di finire in una lunga trafila legale.

Affidarsi ad un professionista

Tra Napoli e provincia la maggior parte degli immobili presenta qualche criticità urbanistica, grande o piccola che sia. Anche nelle zone più centrali e prestigiose capita di trovare irregolarità minime, che oggi fanno la differenza tra una compravendita semplice e una trattativa che si complica. Conoscere la storia urbanistica di un immobile è fondamentale quanto valutarne il prezzo o la posizione. È lì che si gioca gran parte di una compravendita la professionalità e la preparazione di un agente immobiliare qualificato, fanno la differenza.

Rubrica immobiliare a cura di Gianluca Marigliano – consulente immobiliare REMAX

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