Casa al mare e IMU: quando la seconda casa diventa un costo

Con l’arrivo dell’estate torna puntualmente anche il tema delle seconde case: immobili al mare o in montagna che per anni hanno rappresentato il simbolo della villeggiatura italiana e che oggi, invece, molto spesso diventano un peso economico per tante famiglie. Il problema principale è legato all’IMU, l’Imposta municipale propria, una tassa che grava sugli immobili diversi dall’abitazione principale e che negli anni è diventata sempre più pesante, soprattutto per chi possiede case che di fatto utilizza pochissimo.

Molte persone si trovano oggi a pagare una tassa su immobili ereditati, spesso ricevuti dai genitori o dai nonni, senza però avere realmente il tempo o la possibilità di viverli. Ed è proprio qui che nasce la domanda più frequente che mi viene posta: conviene ancora mantenere una seconda casa? L’IMU è una tassa patrimoniale che viene versata direttamente ai Comuni e viene calcolata sulla rendita catastale dell’immobile, ed in genere si divide in due rate: un acconto a giugno e il saldo a dicembre.

La casa al mare non è più quella di una volta

Negli anni è cambiato completamente il concetto di seconda casa. Una volta la casa al mare rappresentava un investimento familiare, si trascorrevano lì intere estati fuori città, le famiglie si trasferivano da giugno a settembre e quell’immobile veniva realmente vissuto. Oggi non è più così: le vacanze sono cambiate, i tempi di lavoro sono cambiati e soprattutto è cambiata la condizione economica della famiglia italiana media. Le ferie si concentrano in pochi giorni, spesso ad agosto, e il turismo è diventato molto più rapido e dinamico. Si preferiscono weekend, viaggi brevi, esperienze diverse, piuttosto che restare vincolati sempre allo stesso posto. Per questo motivo, molte seconde case oggi vengono sfruttate dieci o quindici giorni l’anno, mentre per il resto del tempo continuano a generare spese.

Vendere o mettere a reddito?

Quando una persona arriva nel mio studio con questo problema, il primo passo è capire realmente quanto quell’immobile venga utilizzato e soprattutto quanto possa produrre. In alcuni casi la soluzione può essere la messa a reddito. Se l’immobile si trova in una zona appetibile, si può valutare una locazione stagionale oppure annuale, cercando di trasformare un costo fisso in una fonte di entrata. Non sempre però questa soluzione è praticabile, soprattutto in località meno richieste o difficili da raggiungere. Ed è qui che entra in gioco la seconda possibilità: la vendita. Molto spesso vendere diventa la scelta più logica, soprattutto quando ci si rende conto che si stanno pagando tasse e costi di gestione per un bene che rimane inutilizzato.

Il nuovo concetto di investimento

Con lo stesso budget necessario per acquistare e mantenere una casa al mare, oggi è possibile programmare anni di vacanze in posti diversi, senza avere vincoli e senza sostenere costi fissi. A mio modo di vedere, la nostra generazione ha un’idea diversa di investimento immobiliare. Oggi molte persone preferiscono acquistare un piccolo immobile in città da mettere facilmente a reddito, piuttosto che immobilizzare capitali in una casa al mare utilizzata pochi giorni all’anno. Con lo stesso budget necessario per acquistare e mantenere una casa al mare, oggi è possibile programmare anni di vacanze in posti diversi, senza avere vincoli e senza sostenere costi fissi continui.

Chi ha acquistato vent’anni fa in località come Agropoli, Ascea o Casal Velino oggi si ritrova con immobili cresciuti di valore anche del 25-30%. Ma sono dinamiche che vanno valutate con attenzione e che oggi, probabilmente, sono già cambiate rispetto al passato. Ogni situazione è diversa, c’è chi mantiene una casa per valore affettivo, chi perché pensa possa essere utile ai figli e chi invece semplicemente non ha mai valutato realmente quanto stia spendendo ogni anno. Il mio approccio è sempre lo stesso: analizzare il bene, capire quanto costa mantenerlo, verificare se può produrre reddito e valutare insieme la soluzione più conveniente.

a cura di Gianluca Marigliano – Consulente immobiliare REMAX – Immobiliari Uniti

Leggi anche: Vendere casa da privato: il risparmio che spesso non esiste