Rigenerazione urbana: la Napoli che verrà

Uno dei principali fattori che spingono oggi la trasformazione urbana in Europa e in Italia è costituito dalla riqualificazione e rigenerazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse. A Napoli, in particolare, i processi di rigenerazione urbana e interventi di trasformazione urbanistico-edilizi per il centro storico, zona orientale e zona nordoccidentale, andranno a interessare da oggi al 2050 una superficie territoriale di circa 3,5 milioni di metri quadrati (quasi il 3% del territorio comunale) e permetteranno di sviluppare una superficie potenziale lorda superiore ai 2,65 milioni di metri quadrati, tra settore residenziale (oltre 635 mila mq), terziario e attività di servizio alle persone e alle imprese e direzionale (rispettivamente circa 663 mila e 557 mila mq) e artigianale moderno (circa 715 mila mq). Nel corso dell’evento “La Napoli che verrà”, organizzato nel capoluogo campano da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, è stato presentato il rapporto di Scenari Immobiliari “Napoli, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione” che contiene il punto di vista sul mercato immobiliare della città partenopea, oltre agli impatti economici della trasformazione urbana. 

«Nella città di Napoli – ha dichiarato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari – gli ambiti di trasformazione, riqualificazione e valorizzazione che ricomprendono all’interno delle loro aree gli ex scali ferroviari ricoprono il duplice ruolo di infrastruttura portante e di acceleratore del più esteso processo di rigenerazione partenopeo. Questi ambiti prioritari contengono aree di proprietà di FS Sistemi Urbani per una superficie territoriale di circa 45 ettari, che offrono la possibilità di sviluppare poco più di 140 mila metri quadrati di superficie lorda. Il valore aggiunto potenzialmente generabile – ha concluso Breglia – varia tra i 650 milioni di euro e i 775 milioni di euro in relazione al mix funzionale proposto dei possibili sviluppatori». 

Il mercato immobiliare nella città di Napoli è caratterizzato da dinamiche uniche che influenzano notevolmente le decisioni di acquisto e locazione da parte della popolazione. La carenza di immobili è un elemento preponderante, accentuato dal fenomeno polarizzazione all’interno e a ridosso del centro urbano, al contrario di quanto si assiste in molte altre metropoli. I prezzi medi di vendita nel 2023 sono stati pari a 7.200 euro al metro quadro nelle zone centrali, 3.350 euro al metro quadro nelle zone semicentrali e 2.420 euro al metro quadro nelle zone periferiche. Le stime per la fine dell’anno in corso indicano un aumento delle quotazioni di oltre cinque punti percentuali nelle zone centrali e semicentrali, e di quattro punti nelle aree periferiche. Un mercato in cui gli ex scali ferroviari, in grado di dare risposte adeguate alla nuova domanda sociale ed economica, possono ridisegnare lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva. 

«Nel breve periodo, da oggi al 2027 – aggiunge Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari – i principali processi di rigenerazione e di trasformazione, con i loro centomila metri quadrati di superficie territoriale, permetteranno di sviluppare una superficie lorda complessiva di 76 mila metri quadrati e, conseguentemente, un valore aggiunto di circa 180 milioni di euro. Le nuove superfici si concentreranno prevalentemente sull’ampio mix funzionale afferente il comparto terziario. Le possibilità di sviluppo delineate dai nuovi scenari immobiliari della città di Napoli si concentrano per la maggior parte sulla realizzazione di nuove attività economiche e di servizio e strutture di vendita e artigianali-produttive-logistiche innovative ritenute in grado di influenzare positivamente il futuro andamento occupazionale e struttura economica napoletana. Le previsioni di incremento dei valori immobiliari derivanti da investimenti diretti, indiretti e indotti comporteranno, per le maggiori funzioni urbane della città di Napoli una crescita del valore immobiliare dagli odierni 175 miliardi di euro, circa, ai 250 miliardi di euro nel 2050 (più 42% circa)».