Il portone condominiale: ripartizione delle spese secondo la legge

I portoni di ingresso, salvo differente indicazione del titolo, sono annoverati dall’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio, ovvero quelle parti le cui spese per la manutenzione (secondo l’art. 1123 c.c.), “…sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”, e “…se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Dal combinato disposto dei due articoli sembrerebbe affermarsi il criterio secondo il quale i condòmini che non utilizzano il portone condominiale dovrebbero essere esentati da qualsiasi spesa, ma in pratica le cose stanno diversamente. Secondo dottrina e giurisprudenza, la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c. si estende a tutti i manufatti o i locali aventi la funzione di far comunicare l’edificio con la pubblica strada, costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato e, dunque, strumenti indispensabili per il godimento, la conservazione, la protezione e la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.

In tal senso la giurisprudenza ha chiarito che “anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all’androne ed alle scale (nella specie: portone, moquette e passatoia dell’ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi” (Corte d’Appello di Milano 3 luglio 1992 – Arch. locazioni 1993, 309).

Quindi, si ritiene che i portoni di ingresso forniscano una doppia utilità a vantaggio di tutti i condomini, una per consentire la fruizione della proprietà esclusiva al singolo condòmino, e l’altra per consentire l’utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni. Nel caso in cui, a causa delle particolari conformazioni dei fabbricati, il condominio sia dotato di più scale o di più portoni, (c.d. ingresso principale, secondario), gli stessi saranno considerati di proprietà comune alla stregua dei principi sopra indicati, e salvo patto contrario, deve ritenersi che il proprietario del locale posto sul “fronte strada”, debba essere considerato contitolare del portone che usa, ossia di quello che potenzialmente gli serve per l’accesso alla sua parte di lastrico solare.

Tale indirizzo risulta consolidato anche nella giurisprudenza di legittimità, difatti, la Suprema Corte di Cassazione, con pronunce n. 3644/1956 e 4986/1977, ha osservando che i portoni di ingresso ”…devono ritenersi dei beni comuni a tutti i condòmini (…) indipendentemente dal loro utilizzo e quindi tale presunzione vale per i condòmini la cui proprietà esclusiva è servita da ingresso indipendente”. Pertanto, la spesa di manutenzione e ricostruzione “…spetta a ogni condòmino in proporzione ai millesimi di proprietà”.

Il portone condominiale, quindi, rientra tra i beni “condivisi” e le spese per la sua manutenzione, di natura ordinaria o straordinaria, sono a carico di tutti i condòmini proprietari, che contribuiscono in proporzione ai millesimi in loro possesso, fatta eccezione per il caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale disponga diversamente.

di Davide Daverio