L’amministratore condominiale può disapplicare una delibera assembleare?

A norma dell’art. 1130, comma 1, n. 1), l’amministratore deve “eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio”. Quindi, l’esecuzione delle delibere assembleari è uno degli obblighi fondamentali cui la legge assoggetta l’amministratore, tanto che il Codice Civile, all’art. 1129, comma 12, n. 2, annovera tra le gravi irregolarità che possono dar luogo alla revoca dell’amministratore, la mancata esecuzione delle delibere condominiali. Ma cosa accade se la delibera è nulla o annullabile?

Per ciò che concerne le delibere annullabili, che sono tali quando “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, rimangono efficaci fintantoché il giudice non ne decida l’annullamento. Al riguardo, l’art. 1137 c.c. stabilisce che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Pertanto, in caso di delibera annullabile, l’amministratore potrà attendere che spiri il termine per l’impugnazione e, qualora nessun condòmino proponga gravame, darvi esecuzione.

Diverso è il caso della delibera affetta da nullità, poiché in tal caso essa può essere impugnata in ogni tempo, non essendo applicabile un termine di prescrizione.

In questa seconda fattispecie rientrano, per esempio, le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, ovvero, contrario a norme imperative, all’ordine pubblico, o al buon costume, nonché quelle che incidono sui diritti dei singoli condomini esercitabili sui beni e servizi comuni oppure, ancora, sulla proprietà esclusiva di ognuno di essi.

In tutti questi casi, se la nullità è palesemente riconoscibile, considerato che l’amministratore è tenuto, in base alla diligenza professionale richiesta, a riconoscere una delibera nulla, egli non dovrebbe eseguirla, a maggior ragione nel caso in cui dall’esecuzione della stessa potrebbe derivarne un danno al condominio per il quale potrebbe essere chiesto anche un risarcimento.

di Davide Daverio